Федеральная и региональная ипотека. Перспективы законодательства

Уважаемые коллеги, уважаемые участники слушаний!

Сегодня у нас своеобразный смотр региональных достижений. Хотя, может быть, правильнее было бы сказать — региональных проблем. В финансировании жилищного строительства кто-то из регионов подвинулся дальше других. Как например, Москва или Санкт-Петербург. Кто-то столкнулся с не решаемыми задачами.

Когда речь заходит об инвестициях, мы любим вспоминать о 30 или 60 млрд долларов, которые находятся в чулках у населения. Мы призываем нести эти деньги в банки или покупать ценные бумаги. Уговариваем наших граждан расстаться с наличными долларами. Стремимся запустить их по большому кругу — через финансовую систему — и превратить в инвестиции. Надо признать, получает это у нас пока из рук вон плохо.

Сбережения граждан не торопятся выходить на рынок капиталов. Так давайте создадим условия для того, чтобы человек использовал их в жилищном строительстве. Более 30% российского населения остро нуждается сегодня в улучшении жилищных условий. Речь идет не только о самых низко обеспеченных слоях. Эту проблему решает средний класс, располагающий сегодня, по некоторым оценкам, сбережениями в размере более 10 млрд долларов. Беда в том, что мы не можем двинуть эти деньги даже по малому кругу: от инвесторов — к застройщикам.

Наше законодательство не только не решает, а создает проблемы.

Посмотрим на проблему с другой стороны. Если пять человек, сложив свои сбережения граждан, могут купить одну квартиру, они должны иметь право сделать это. Они должны получить возможность без оглядки на Уголовный или Налоговый кодекс проводить операции взаимного кредитования, создавая, например, кредитные кооперативы. Объединяясь по производственному или территориальному принципу, физические лица способны в короткий срок создать работающие финансовые институты. Однако на их пути стоит как минимум десяток законов, которые признают такую деятельность незаконной. В соответствии с банковским законодательством — совершаемые ими операции будут признаны банковскими, за занятие банковской деятельностью без лицензии Уголовный кодекс определяет срок лишения свободы. Кроме того, налоговые органы обоснуют необходимость уплаты НДС и налога на доход с этих операций.

В последние полгода мы много обсуждали возможности оп рефинансированию ипотеки, связанные с выпуском ипотечных ценных бумаг. Современные западные схемы. Однако игнорируем то, что лежит на поверхности.

Не каждый регион может позволить себе организовать такой механизм. Немалые усилия, затраченные во всероссийском масштабе, пока тоже не дали результатов. В этих условиях чрезвычайно важно посмотреть на места. Где под разными вывесками и в разных организационно-правовых формах начинают формироваться объединения граждан, решающие проблему аккумулирования средств на жилищное строительство.

Дума здесь катастрофически отстает. Стремление законодателя отрегулировать деятельность организаций, занимающихся выдачей жилищных ссуд, созрело около года назад. В значительной степени оно было стимулировано начавшимся в правительстве активным обсуждением концепции развития ипотечного жилищного кредитования в России и разработкой проекта закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах».

Законотворческая работа велась без предварительной подготовки развернутого финансово-экономического обоснования. Региональная ипотечная практика настолько же разнообразна, насколько и слабо изученной — особенно в части используемых правовых отношений. Обычно средства аккумулируются структурами, аффилированными со строительными компаниями. Фокус заключается в том, что большинство региональных подвижников не собираются афишировать свои схемы. Они как правило серые и реализуются благодаря нечеткости или противоречивости налогового и гражданского законодательства.

И вина в этом тоже лежит на депутатах. В Думе застопорилось обсуждение закона «О кредитных потребительских кооперативах». Более года закон пролежал в согласительной комиссии без движения, блокированный банковским лобби. В связи с чем, сторонники его принятия решили пойти по пути подготовки нового законопроекта, более специализированного — о кооперативах в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования.

При подготовке такого проекта необходимо определиться с целым рядом вопросов. Во-первых, организационно-правовая форма таких объединений. Авторы заранее пытаются выбрать одну из форм, предлагаемых ГК, сразу попадая под ряд «неудобных» ограничений, свойственных той или иной выбираемой форме. Первичный анализ показывает, что на основе ГК потенциально возможен следующий выбор: потребительский или производственный кооператив, коммандитное товарищество или хозяйственное общество.

Еще раз подчеркну, что региональная практика здесь самая разнообразная. От коммандитных товариществ в Москве, до кредитных союзов — во Владивостоке.

Принципиальным является вопрос о членстве в организации, процедуре входа и выхода из нее — простоты этих действий).

Важным моментом является вопрос лицензирования данной деятельности и контроля со стороны органов государственной и местной власти. В свое время авторы закона о кредитных кооперативах настаивали на том, что этот вид деятельности не является лицензируемым и, кроме того, не должен регулироваться Центральным банком.

Думаю, что эта позиция во многом обоснована. Вообще, при наличии четких нормах федерального законодательства, контроль в этой сфере можно и нужно было бы передать региональной власти. Таков, например, американский опыт. Полномочия властей штата по регулирования институтов взаимного кредитования и кредитных союзов весьма велики.

Еще один крайне важный вопрос, который придется решать, — налоговый. В случае, если создаваемая организация не является кредитной, то все совершаемые ей операции с денежными средствами облагаются НДС. Эта проблема НДС остро стоит перед кредитными кооперативами. Не столь кардинальные, но тем не менее значимые проблему существуют также при расчете налога на прибыль и подоходного налога.

Подведем итог. Регионы заждались закона о кредитной кооперации. И сейчас не так важно, будет ли это универсальный документ о кредитных потребительских кооперативах или о взаимном кредитовании в жилищной сфере.

Для регионов с хорошо развитой финансовой системой несомненно будет интересен и другой закон — «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Он должен дать рынку инструмент привлечения частных денег в программы ипотечного кредитования.

Доработка законопроекта, которую проводит комиссия по ипотеке, направлена на то, чтобы сделать набор инструментов более разнообразным. Тогда каждый сможет выбрать ту ипотечную бумагу, которая наиболее подходит для конкретной региональной программы.

Мировой опыт показывает, что конструкция ипотечных ценных бумаг должна быть максимально общей — только так можно обеспечить широкое разнообразие, ориентируясь на мировой опыт.

Кроме того, банки не будут исключены из процесса эмиссии и обращения этих бумаг. Я допускаю, что на первых порах нам не нужно гнаться за глобальными программами. Любой банк, обладающий пулом из нескольких десятков сертифицированных кредитов, должен получить возможность выпустить под них свои бумаги, гарантированные федеральными или местными властями.

Таким образом в недалеком будущем следует ожидать появления как минимум двух новых институтов — обществ взаимного кредитования и эмитентов ипотечных ценных бумаг. Каждый из них, по-своему используя рыночные механизмы, будет решать проблему привлечения средств с сферу жилищного строительства. Задача в том, чтобы правильно ими воспользоваться. И в процессе подготовки проектов постараться учесть разнообразный региональный опыт.

Спасибо.

Парламентские слушания
30 ноября 2000 года